Czy nabyłeś mieszkanie od dewelopera i zastanawiasz się, czy przysługuje Ci kara umowna od dewelopera za opóźnienie przeniesienia własności?
Deweloper ma opóźnienia w budowie lub budowa całkowicie stanęła? Chcesz dochodzić zapłaty kary umownej dewelopera w związku z opóźnieniem?
To zagadnienia, z którymi jako adwokat od spraw deweloperskich pracuję na co dzień.
Od czego zaczynamy współpracę? Od analizy dokumentów:
Kluczowe informacje z aktu notarialnego dla mnie to w tym przypadku:
• termin zakreślony na przeniesienie własności
• zbadanie, która ustawa deweloperska znajdzie zastosowanie – nowa czy stara
• czy w Twoim przypadku znajdzie zastosowanie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny chroni nabywców lokali mieszkalnych oferowanych w ramach inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się od 1 lipca 2022 roku.
Niestety jeszcze w dacie sporządzenia tego artykułu (luty 2026 r.) wiele z umów, z którymi się do mnie zwracacie nie jest objętych ochroną deweloperskiego funduszu gwarancyjnego.
Pracując na co dzień na ustawie deweloperskiej zauważam wiele jej niedoskonałości. Zapytasz jakie?
Ustawa deweloperska powinna przewidywać przypadki, w których inwestycja jest opóźniona tak dalece, że nie jest możliwe aby deweloper był w stanie ją ukończyć i przenieść własność lokalu w umówionym terminie.
Dlaczego?
W jednej ze spraw, którą się zajmuje deweloper określił tak dalekie terminy przeniesienia własności, że po 4 latach nieprowadzenia żadnych prac na terenie budowy termin przeniesienia własności nie minął, a co za tym idzie – nie można odstąpić od umowy.
Natomiast kredyt w banku jest właściwie w całości uruchomiony, bo środki przelane zostały na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy zgodnie z harmonogramem.
Odsetki, które zostały spłacone od kredytu to niemal 60 tys. a szanse na wybudowanie lokalu spadają z dnia na dzień.
Co powinieneś w tym momencie zrobić?
Skontaktować się z adwokatem, który rzetelnie oceni Twoją sytuację.
Dokładna analiza Twojej sytuacji pozwoli np. na ustalenie czy mimo, że termin przeniesienia własności jeszcze nie minął, czy nie zaistniała inna z przesłanek odstąpienia od umowy.
Natomiast jeśli minął już termin przeniesienia własności wskazany w umowie – musimy pamiętać o dodatkowym obowiązku ustawowym jakim jest wyznaczenie dodatkowego 120-dniowego terminu.
Przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy konieczne jest wyznaczenie deweloperowi 120-dniowego terminu na przeniesienie praw wynikających z umowy deweloperskiej.
Dopiero w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu jesteś uprawniony do odstąpienia od tej umowy.
Termin ten biegnie od dnia, w którym oświadczenie nabywcy doręczono deweloperowi.
Podkreślmy, że wyznaczenie przez nabywcę 120-dniowego terminu nie ma wpływu na naliczenie na rzecz nabywcy kary umownej, jaką w umowie zastrzeżono z tytułu opóźnienia.
Jeśli kara umowna nie została zastrzeżona, wówczas nabywca może żądać naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania (art. 494 k.c.).
Po złożeniu oświadczenia o odstąpieniu deweloper jest zobowiązany zwrócić nabywcy środki wypłacone przez bank z rachunku powierniczego.
Powinno to nastąpić niezwłocznie, jednak nie później niż w terminie 30 dni od dnia otrzymania oświadczenia o odstąpieniu od umowy.
W przypadku gdy po 30 dniach nie następuje zwrot środków należy wnieść do właściwego sądu pozew o zapłatę.
Istotne jest również zabezpieczenie roszczenia np. poprzez wpis hipoteki przymusowej
Jednak odpowiedzialność dewelopera wobec nabywcy wynika z odpowiedzialności kontraktowej (art. 474 k.c.), która obejmuje również działania osób, którymi deweloper posługuje się przy realizacji inwestycji.
Ogólne stwierdzenie dewelopera o „czynnikach zewnętrznych” nie zwalnia go z odpowiedzialności za zapłatę kary umownej.
Deweloperzy często wskazują, że nie ponoszą odpowiedzialności za opóźnienia wykonawców.
Jednak odpowiedzialność dewelopera wobec nabywcy wynika z odpowiedzialności kontraktowej (art. 474 k.c.), która obejmuje również działania osób, którymi deweloper posługuje się przy realizacji inwestycji.
Ogólne stwierdzenie dewelopera o „czynnikach zewnętrznych” nie zwalnia go z odpowiedzialności za zapłatę kary umownej.
Musisz pamiętać, że Twoim obowiązkiem jest odebrać lokal.
Jeżeli deweloper wyznaczy termin odbioru lokalu nie można bez uzasadnienia unikać odbioru mieszkania, ponieważ może to otworzyć drogę deweloperowi do odstąpienia od umowy.
Jeżeli deweloper opóźnia przeniesienie własności mieszkania, nabywca może:
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej lub Twoja sytuacja jest podobna – zapraszam do kontaktu i analizy Twojej sprawy.
